Mängelrüge

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PATRIZIA Deutschland GmbH Fuggerstraße 26
86150 Augsburg

Hamburg, den 19.06.2020
5491/1901JH WEG Jütlandring / Beratung

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeigen wir an, dass wir die rechtlichen Interessen der WEG Jütlandring 14-42 in 22419 Hamburg 􏰀 vertreten durch die Verwaltung Berliner Gesellschaft für Vermögensverwaltung mbH, Büro Hamburg, Oehleckerring 26, 22419 Hamburg, wiederum vertreten durch ihre Geschäftsführer Martin Simon und Matthias Genannt 􏰀 vertreten. Die Originalvollmacht finden Sie in der Anlage anbei.

Die PATRIZIA Projekt OX-Park S.à r.l., 2-4 Rue Beck in 1222 Luxemburg, (Postzustellungsbevollmächtigter: PATRIZIA Deutschland GmbH, Fuggerstraße 26, 86150 Augsburg) ist durch notarielle Kaufverträge für die Belegenheiten Jütlandring Nr. 14 􏰀 42 (Ha􏰁􏰂 27, 28 􏰁􏰃􏰄 29; P􏰅􏰆􏰇􏰈􏰉􏰊 􏰋U􏰃􏰊􏰈􏰅 􏰄􏰈􏰃 L􏰌􏰃􏰄􏰈􏰃 Ha􏰍b􏰁􏰅􏰎􏰏) 􏰍􏰌􏰊 􏰄􏰈􏰃 􏰈􏰌􏰃􏰐􏰈􏰑􏰃􏰈􏰃 E􏰅􏰒􏰈􏰅b􏰈􏰅􏰃 􏰓􏰈􏰅b􏰁􏰃􏰄􏰈􏰃. D􏰁􏰅c􏰔 􏰄􏰌􏰈􏰂􏰈 V􏰈􏰅􏰊􏰅􏰕􏰎􏰈 haben Sie sich dazu verpflichtet, die auf dem damaligen Krankenhausgelände errichteten denkmalgeschützten Gebäude zu Wohnzwecken umzubauen. Unsere Mandantin hat die Mangelbeseitigung an sich gezogen.

Namens und in Vollmacht unserer Mandantin rügen wir die folgenden Mängel:page1image591280page2image672576

In Haus 27 (Jütlandring 14 􏰀 24), Haus 28 (Jütlandring 26 􏰀 32) und Haus 29 (Jütlandring 34 􏰀 42) sind die Keller feucht. Auch die Wände weisen Feuchtigkeitsschäden auf. Insbesondere die unteren Bereiche der Kellerwände weisen dunkle, feuchte Stellen auf. Die Luftfeuchtigkeit in den Räumen ist teilweise viel zu hoch (über 60 %). Dies betrifft sämtliche Keller in den genannten Häusern. In den Kellerräumen und in den Treppenhäusern herrscht ein beißender Geruch, der auf das Vorhandensein von Schimmel schließen lässt.

Dass sämtliche Kellerräume zu feucht sind ergibt sich auch daraus, dass sich an dort gelagerten Gegenständen Schimmel und Rost bildet.

Zudem bilden sich witterungsabhängig Pfützen in Haus 27 (z.B. im Elektroraum) in Haus 28 und in Haus 29 (z.B. in den Flurbereichen zum Kellerausgang).

Sie haben den Mangel bereits anerkannt, indem Sie nachträglich Lüfter eingebaut haben. Diese sind aber nicht geeignet, die Feuchtigkeit angemessen zu reduzieren. Die genannten Symptome treten weiter auf. Folge der nachträglich eingebauten Lüfter sind erhöhte Stromkosten zu Lasten unserer Mandantin.

An der Kellertür in Haus 29 blättert die Farbe ab. Es handelt sich hier um den Kelleraußeneingang im Innenbereich der Tür. Auch in Haus 28 blättert die Farbe an der Kellertür im Innenbereich ab. Zudem schließen die Kellereingangstüren nicht richtig und sind verzogen; der Türschließer blockiert. Die Farbe rund um den Türgriff ist ebenfalls abgeplatzt. Der Türgriff ist nicht fest montiert.

An den Kellerwänden des Hauses 27, 28 und 29 finden sich dunkle Verfärbungen und Salzausblühungen an den gesamten Kellerinnenwänden, dies betrifft insbesondere auch den Sockelbereich.

An den Kellerwänden des Hauses 27, 28 und 29 blättert der Innenputz ab. 2page3image709712

An den Kellerwänden des Hauses 27, 28 und 29 befinden sich Schwamm und Schimmel. Im Heizungsraum des Hauses 29 ist der Schimmelbefall auf der rechten Seite höher als auf der linken Seite.

Im Keller der Hauses 27 befindet sich ein korrodierender Metallträger.

Im Keller des Hauses 27, 28 und 29 befinden sich Löcher in den Sockelbereich und Ziegelstaub an den Sockelbereich. Im Keller des Hauses 28 befinden sich die Löcher in den Sockelleisten und der Ziegelstaub hauptsächlich im Fahrradkeller.

In Haus 27 im Bereich des Kellerflures befindet sich im Sockelbereich ein Loch mit dahinter liegendem Hohlraum.

In Haus 28 befinden sich in dem Fahrradkeller Pilzkulturen mit sichtbaren Pilzfruchtkörpern.

In Haus 29 in der Wohneinheit 29 D1 kommt es zu Schimmelbildung an einer Wand, die zur Außenseite gelegen im Eckbereich ist.

In Haus 27 in der Wohneinheit 27 D ist die Luftfeuchtigkeit trotz regelmäßigem Stoßlüftens so hoch, dass sich das Furnier von den Möbeln löste. Zudem löste sich hier wegen der hohen Luftfeuchtigkeit das Malerflies von den Wänden. Auch in Haus 29 löste sich in der Wohnung Jütlandring 38, Haus 29 / C (EG rechts; Familie Görk) wegen hoher Luftfeuchtigkeit das Malervlies von den Wänden in der Küche.

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In Haus 29 kommt es in der Wohneinheit 29 A (Jütlandring 42; Familie Struijs) im gesamten Bereich des Fußbodens des Badezimmers zu Ausblühungen, weißen Ablagerungen und salzhaltigen Verkrustungen im Bereich der Fugen.

Auf Grund der Lüfter, die in den Kellern der Häuser 27, 28 und 29 eingebaut wurden, kommt es zu erheblichen Lärmbeeinträchtigungen in den Wohneinheiten 27 C1 (Haus 27), 28 A2 und C2 (Haus 28) und in 29 D1 (Haus 29). Die Betriebskosten für den Betrieb der Lüfter müssen zusätzlich von den Eigentümern getragen werden.

Bei Regenfällen kommt es regelmäßig zu tiefen Pfützenbildungen und stehenbleibendem Wasser direkt an den Häusern 􏰀 auch über die Entwässerungsmulden hinaus. Das Wasser steht auch auf Wegen und Wiesen, selbst bei leichteren Regenschauern. Die Pfützen bleiben bis zu zwei Tage nach Regenfällen bestehen. Vor Haus 29 sammelt sich das Regenwasser in Pfützen vor dem Hauseingang Jütlandring 34 und unmittelbar vor den Kelleraußenwänden des Hauses 29. Von der Pfützenbildung ist auch der Spielplatzbereich am Haus 28 betroffen.

Eine dezidierte Entwässerungsanlage, die das auf den Dächern anfallende Regenwasser gezielt ableitet, ist nicht vorhanden. Das Regenwasser wird unkontrolliert im unmittelbaren Bereich der Häuser auf die Fläche gegeben.

Diese Regenwasseransammlung direkt vor den mit Feuchtigkeit betroffenen Kellergeschossen ist erheblich. Hier wurde eine Oberflächenentwässerung ausgeführt, obwohl das Regenwasser in die öffentliche Regenwasserableitung hätte angeschlossen werden können. Diese Entwässerungsart wurde auch bei späteren Bauabschnitten umgesetzt.

Bei Haus 27 lösen sich einzelne Bretter der Holzlattung des Dachüberstands. Einzelne Bretter fehlen auch bereits. Am Haus 28 ist eine Latte links neben dem Hauseingang 32 lose. Auch in Haus 29 ist bei Wohneinheit 29 D3 bereits ein Brett abgefallen 􏰀 an der Südseite links von der Wohneinheit D3.

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Bei einzelnen Brettern blättert die Farbe ab. Bei Haus 27 betrifft dies die Nordseite. Bei Haus 28 betrifft

es den gesamten Dachüberstand.

Bei Haus 28 befinden sich in dem gesamten Dach nicht bündig durchgeschlagene Nägel, die auch in die Dachrinne geschlagen worden sind. Auch bei Haus 29 sind durchgeschlagene Nägel in dem gesamten Dach und der Dachrinne vorhanden. Bei beiden Häusern ragen die Nagelspitzen durch die Bretter.

Bei Haus 27 befinden sich rings umlaufend am Dachüberstand Schimmel (schwarze Flecken) an den lackierten Brettern. Auch bei Haus 28 und 29 ist dies der Fall.

Bei den Veranden im Erdgeschoss des Hauses 27, Jütlandring 20, bilden sich in dem Farbanstrich Blasen. Zudem blättert die Farbe der Holzteile ab.

Bei dem Eingang des Jütlandring 34 (Haus 29) ist die Verfugung an dem Holzfachwerk außen herausgebrochen. An der Einscheiben-Verglasung bildet sich innenseitig Kondenswasser und läuft hinab. An den Scheiben und Wänden befinden sich Wasserspuren, der Anstrich ist abgeplatzt und es bildet sich Schimmel. Auch außenseitig blättert der Anstrich ab und es existieren offene Fugen / Risse an Stößen zwischen den Fachwerkstäben und an den Gefachanschlüssen, die mehrere Millimeter aufweisen. Das Hirnholz, also die untere Schnittkante des Pfostens liegt direkt auf dem Belag auf. Anfallendes Niederschlagswasser gelangt über die Fuge direkt in die Konstruktion bzw. wird vom Holz entlang der Faser aufsteigend aufgesogen. Das Fachwerkgebälk ist feucht. Auf Grund des geringen Abstands zur Betonkante ist die Spritzwasserbelastung massiv verstärkt. Das Gefach ist mit Pilz befallen.

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Im Erdgeschoss des Hauses 27 (Jütlandring 20) bildet sich an den Innenwänden im Windfang Schimmel. Zudem blättert die Farbe an den Innenwänden des Windfangs ab. Es kommt zu Rissbildungen zwischen dem Holzfachwerk und den Ausfachungen. Auf der rechten Seite ist die Fuge am Fenster undicht. Auch hier bildet sich Kondenswasser.

Bei Haus 27, 28 und 29 sind die alten Klinker (Sandstein) porös, lösen sich und bröckeln ab. Nur ca. 10 % der Verklinkerung ist erneuert worden, ca. 90 % der alten Verklinkerung wurden belassen. Die alten Fugen blieben stehen und sind nicht gegen Schlagregen geschützt 􏰀 bei Schlagregen gelangt somit Feuchtigkeit ungehindert in die Wand. Die Verfugungen haben keinen Porenschluss. Es fehlt die Schlagregendichtigkeit im Bereich der Anschlussfuge. Außerdem haben die Fugen Risse und sind überall verteilt herausgebrochen. Dies betrifft die gesamte Fassade. Bei Haus 29 bröckeln die Klinker insbesondere im Sockelbereich und an den Fensterleibungen ab. Laut Baubeschreibung haben Sie sich verpflichtet, Klinker 􏰀 wo erforderlich 􏰀 auszubessern bzw. auszutauschen. Dies gilt auch für Gesimse und sonstige Verkleidungen aus Klinker bzw. Mauerziegel. Dies haben Sie jedoch nur unzureichend vorgenommen. Ferner wurden die Fugen zwischen Fassadenputz und Verklinkerung nicht saniert. Dort befinden sich weder Fugen noch Dichtungen.

Bei Haus 27, 28 und 29 gibt es zudem deutliche Feuchtigkeitsschäden an der Fassade. Die Verklinkerung weist überall Farbunterschiede und Aussalzungen auf. Außerdem sind die alten Fugen und Klinker vermoost 􏰀 insbesondere an den Nordseiten der Gebäude.

Abweichend von der Käuferbaubeschreibung wurde vor den Mauerwerkssockeln der Häuser 27, 28 und 29 kein Rollkies verlegt, sondern es wurden Betonplatten ringsum die Häuser direkt an den Hauswänden verlegt. Hierdurch kommt es im Vergleich zu einer Ausführung mit Rollkies zu einem erhöhten Spritzwasseranfall am Sockel.

Zudem sacken bei den Häusern 27, 28 und 29 die Betonplatten ab 􏰀 dies bezieht sich vor allem auf die Hausumrandungen und die Terrassen. Ferner sacken die Mülltonnen vor dem Eingang des Hauses 28 ab.

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Am Haus 28 platzen Farbe und Putz von der Hausfassade ab. Die Abplatzungen finden sich an der Hauswand zwischen Jütlandring Nr. 26 und 28.

Bei Haus 27, über dem Hauseingang Jütlandring Nr. 24, befindet sich im Putz der Fassade ein Riss.

An allen Balkonen des Hauses 28 und des Hauses 29 weisen die Balkon-Bodenflächen kein Gefälle von der Hauswand weg, sondern ein Gefälle hin zur Hauswand auf. Die Balkone sind nicht mit einer fachgerechten Entwässerung ausgeführt worden. Die Entwässerung der Balkone erfolgt über eine schmale, fast waagerechte Kastenrinne zwischen Hauswand und Abschluss der Balkon-Bodenfläche. Die Kastenrinne hat jeweils eine Abdeckung mit einem Lochblech. Das Regenwasser läuft über die Rinne hinaus an der Hauswand entlang. Daher kommt es auch zu deutlich sichtbaren Spuren des herablaufenden Regenwassers an der Hauswand und an den Stahlträgern. An den Stahlträgern bilden sich Rost und Kalkablagerungen. Insbesondere unter dem Balkon der Wohnung A2 (Haus 28) hat sich viel Rost gebildet. Zudem ist nicht bekannt, ob die Hauswände, an der die Balkone anschließen, für diesen Lastfall geeignet sind, wenn das Wasser zur Hauswand hingeführt wird. Die Kastenrinnen im Erdgeschoss sind zudem nicht an eine Entwässerung angeschlossen. Das Wasser hat somit keine Abflussmöglichkeit, sondern verbleibt in den Rinnen.

Das Regenwasser der Bodenfläche der oberen Balkone läuft direkt vor die Terrassentüren / auf die Austrittsbleche, was zu einer Spritzwasserbildung führt. Die ersten Schäden an den Terrassentüren sind bereits sichtbar.

Durch die Neigung zur Wand hin, läuft Wasser zwischen die Balkonunterseiten und den Trägern. Das Wasser tropft dann irgendwo von den Trägern mitten auf den darunter liegenden Balkon. Es bildet sich Kalk und Rost, der noch nicht sichtbar ist.

In der Wohneinheit A2 in Haus 28 (in Küche, Büro, Esszimmer), der Wohneinheit B in Haus 27 (im Bad), der Wohneinheit D3 in Haus 29 (Familie Knigge, Familie Görk, Familie Struijs und Wohnung 4 im Dachgeschoss) gab es Undichtigkeiten an verschiedenen Anschlusstücken der Heizkörper. Im Bereich des Gemeinschaftseigentums – bei dem Übergang der Zuleitung aus der Wand zum Heizungsventil – kam es zu einem Wasseraustritt und zu tropfendem Wasser am Übergang der Leitung zur Armatur und

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zu dem Zu- und Ablauf. Teilweise fehlten Dichtungsringe, da diese nicht verbaut worden waren, teilweise waren Dichtungsringe beschädigt oder zerstört. Die abgeschnittenen Anschlussrohre waren 􏰐􏰁􏰍 T􏰈􏰌􏰑 􏰃􏰌c􏰔􏰊 􏰈􏰃􏰊􏰎􏰅a􏰊􏰈􏰊, 􏰒a􏰂 􏰄a􏰐􏰁 􏰖􏰗􏰔􏰅􏰊􏰈, 􏰄a􏰂􏰂 D􏰌c􏰔􏰊􏰁􏰃􏰎􏰈􏰃 􏰄􏰁􏰅c􏰔 􏰄􏰌􏰈 􏰂c􏰔a􏰅􏰖􏰈􏰃 G􏰅a􏰊􏰈 􏰋􏰐􏰈􏰅􏰂c􏰔􏰃􏰌􏰊􏰊􏰈􏰃􏰏 wurden, was wiederum zu Undichtigkeiten führte.

In Wohnung A2 ist der Schaden am Parkett so groß, dass mittlerweile ein Versicherungsfall daraus wurde. Es hätten 20 Parkettstäbe ausgewechselt werden müssen. Die Versicherung hat dafür bezahlt.

Sämtliche Wohneinheiten werden nicht hinreichend warm. Die Heizungsanlage ist stark unterdimensioniert. Zudem springt die Heizung erst ab einer Nachttemperatur von unter 10 °C an.

Die Lüftungsöffnungen der Dächer der Häuser 27, 28 und 29 bieten keinen Schutz gegen das Eindringen von Insekten, Vögeln, Nagetieren und anderen Tieren. Die Lüftungsöffnungen der Dächer wurden nicht saniert, entsprechende Vorrichtungen (Schutzgitter) sind teilweise nicht vorhanden oder undicht. Dort wo sie vorhanden sind, sind die Öffnungen zu groß und erfüllen nicht ihren Zweck. Hier können Tiere ungehindert in die Dachkonstruktion eindringen und Schaden anrichten. Pro Haus sind es ca. 45 Öffnungen. In Haus 27 (Jütlandring 20, oben rechts) befindet sich ein Wespennest. Zudem leben in der Dachkonstruktion Fledermäuse. In Haus 28 befinden sich im gesamten Dach im Dachhohlraum Vogelnester, Fledermäuse und Wespenneste. In Haus 29 ist die Dachkonstruktion von Ameisen befallen. Auch dort finden sich Hornissen, Vögel und Fledermäuse.

Die Regenrinnen der Häuser 27, 28 und 29 sind unterdimensioniert. Bei mittelstarkem Regen läuft das Wasser über die Rinnen hinweg.

Zudem sind sämtliche Regenrinnen der Häuser 27, 28 und 29 nicht gegen das Eindringen von Laub geschützt. Es kommt regelmäßig zu Verstopfungen der Rinnen aller drei Häuser. In einem Eckbereich der Rinne stand auffällig viel Wasser und es bildet sich regelmäßig ein sog. Wassersack.

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Bei Haus 28 fallen Mörtelbrocken auf den Balkon der Wohneinheit 28 C4 (1. OG links), die aus dem Dachüberstand stammen. Sie lösen sich an den Stellen ab, an denen sie an die Holzbalken der (Vor- )Dachkonstruktion anschließen.

Die Auße􏰃􏰂􏰈􏰌􏰊􏰈􏰃 􏰄􏰈􏰅 F􏰈􏰃􏰂􏰊􏰈􏰅 􏰄􏰈􏰅 W􏰆􏰔􏰃􏰈􏰌􏰃􏰔􏰈􏰌􏰊 J􏰗􏰊􏰑a􏰃􏰄􏰅􏰌􏰃􏰎 30 (Ha􏰁􏰂 28) 􏰋􏰔a􏰅􏰐􏰈􏰃􏰏. Z􏰁􏰄􏰈􏰍 􏰂􏰌􏰃􏰄 F􏰈􏰃􏰂􏰊􏰈􏰅 undicht und Feuchtigkeit tritt ein.

In Haus 27 (Wohnung C2), Haus 28 (Wohnung A2) und Haus 29 (Wohnung Familie Knigge) kommt es wiederholt zum Absacken der Terrassenfenstertüren. Auch in den Wohnungen in Haus 28 Becker/Horstmann und Beusen (Mieter) sacken die Terrassentüren ab. Dies hat zur Folge, dass diese Fenstertüren am Rahmen entlang schleifen und sich schlecht schließen lassen.

Das justieren der Bänder der Terrassentüren ist kaum noch möglich, da diese Justierschrauben bereits am Anschlag sind.
Die Terrassentüren schleifen auch über den Parkettboden und hinterlassen sichtbare Spuren.

Die Fliesen im Hauseingangsbereich der Hauses 28 (Jütlandring 30) sind verschlissen und teilweise gebrochen. Dieser Mangel besteht seit dem Bezug der Objekte durch die Erwerber.

In den Versorgungsschächten verlaufen Wasserleitungen und Elektroleitungen. Die Elektroleitungen sind nicht gegen eventuelle Wasserschäden geschützt.

Die Stufen der Kellertreppe des Hauses 28 sind defekt. Die Kanten bröckeln ab.

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Die Sanierung aller drei Liegehallen ist mangelhaft ausgeführt worden. Das Entwässerungskonzept ist mangelhaft, da die Umrandungsplatten durch den konstruierten Ablauf unterspült werden; das Wasser wird nicht weit genug von der Halle abgeführt. Es fehlt ferner eine haltende Grasnarbe. Da kein Spritzschutz ausgeführt worden ist, gammelt das Holz vor sich hin und es kommt zu Rissbildungen im Holz. Zudem löst sich das Fundament auf, es ist gebrochen und es sind bereits ganze Teile herausgebrochen.

Die Liegehalle am Haus 29 hat keine Rollkiesumrandung. An der nördlichen Wand der Liegehalle verläuft ein Zugangsweg in das Gelände. Dieser Weg besteht aus Mineralgemisch. Dieses Mineralgemisch spritzt bis zu 40 cm Höhe an diese Wand. Die Schäden sind deutlich sichtbar.

Die Farbe an den Liegehallen blättert ab, insbesondere an der Liegehalle bei Haus 27) und in den Innenbereichen der Liegehallen gibt es Schimmelbildung (schwarze Flecken). Die Liegehalle von Haus 27 wurde schon einmal nachgestrichen. D.h. der Mangel wurde schon anerkannt. Danach ist die Farbe wieder abgeblättert, weil das Holz nicht grundiert, sondern einfach nur übergestrichen wurde.

Zudem sacken die Zufahrten zu den Parkflächen (Betonpflasterung) ab. Auch sind die Zufahrten zu eng ausgeführt und durch begrenzende Felsblöcke nur sehr eingeschränkt nutzbar.

Die vorgenannten Mängel wurden von den Wohnungseigentümern mehrfach gemeldet. Schon jetzt steht fest, dass erheblich mehr Mängel, bzw. die genannten Mängel in der Anzahl deutlich höher vorhanden sind. Die Vielzahl ist damit begründet, dass nur sehr selten Mieter einen Mangel melden.

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Wir fordern Sie hiermit namens und in Vollmacht unserer Mandantin auf, die diesen Symptomen zu Grunde liegenden Mängel in Gänze zu beseitigen.

Für die vollständige und fachgerechte Beseitigung der Mängel setzten wir Ihnen namens und in Vollmacht unserer Mandantin eine Frist bis zum

17.07.2020

Wir weisen darauf hin, dass Sie durch die Versuche der Mangelbeseitigung diese Mängel ohnehin b􏰈􏰅􏰈􏰌􏰊􏰂 a􏰃􏰈􏰅􏰉a􏰃􏰃􏰊 􏰔ab􏰈􏰃. S􏰆􏰖􏰈􏰅􏰃 S􏰌􏰈 􏰌􏰃 I􏰔􏰅􏰈􏰃 Sc􏰔􏰅􏰈􏰌b􏰈􏰃 􏰄􏰌􏰓􏰈􏰅􏰂􏰈 M􏰕􏰃􏰎􏰈􏰑 b􏰈􏰅􏰈􏰌􏰊􏰂 a􏰑􏰂 􏰋􏰁􏰃b􏰈􏰅􏰈c􏰔􏰊􏰌􏰎􏰊􏰏 zurückgewiesen haben, stellt dieses eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar, so dass Ihnen hierfür keine Frist mehr zur Mangelbeseitigung eingeräumt werden müsste. Gleichwohl wird Ihnen letztmalig die Gelegenheit gegeben sämtliche Mängel zu beseitigen. Sollte die Frist fruchtlos verstreichen, werden wir unserer Mandantin zu einem gerichtlichen Vorgehen raten.

Mit freundlichen Grüßen

Julia Hader Dr.-Ing. Moritz Lembcke Rechtsanwältin Rechtsanwalt ortsabwesend

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